Online
  • Bali Home Immo

Lahan Bisa Dibagi vs. Tidak Bisa Dibagi di Bali: Apa yang Perlu Diketahui Investor Baru

Tips Properti Bali April 25, 2025 5 Min Read
bali-home-immo-lahan-bisa-dibagi-vs-tidak-bisa-dibagi-di-bali-apa-yang-perlu-diketahui-investor-baru

Di pulau Bali yang hijau dan berkembang pesat—tempat di mana keindahan alam bertemu dengan peluang investasi—kepemilikan lahan bukan sekadar soal tanah, tapi tentang visi masa depan. Baik Anda berencana membangun vila mewah, memulai resor butik, atau membeli tanah untuk investasi jangka panjang, memahami perbedaan antara lahan yang bisa dibagi dan yang tidak bisa dibagi adalah hal penting sebelum mengambil keputusan. Untuk investor pemula, hal ini bisa berdampak besar terhadap strategi, anggaran, bahkan rencana keluar Anda dari investasi.

Mari kita bahas dengan sederhana dan jelas.

 

Apa Itu Lahan yang Bisa Dibagi dan Tidak Bisa Dibagi?

 

AD_4nXfIRb1Lp8GoJ24KB6riSRxoloj0h5hWYaTEW6L_JRPgUC97BHaNDT2Nz2GRjV8KLrAXB_JTYqepoPe0R3m-MrF2Koy7ktwcetqJvZ22IyRY_5l0CO_n6Ld212tffhBsWmSmx0hcKw?key=jkGICFX4nGT4vTKLRKM2xqOP

 

Secara sederhana, lahan yang bisa dibagi adalah sebidang tanah yang secara hukum dapat dibagi menjadi beberapa bagian kecil. Di Bali, jenis lahan ini biasanya berada di area yang berkembang pesat. Investor sering membeli tanah seperti ini dengan tujuan untuk membaginya, lalu menjual sebagian, membangun beberapa unit properti, atau menciptakan kompleks vila sesuai rencana.

 

AD_4nXfr3q05Fe4sM3n1jtSEfkaohljD4-1TCEOrtsj4fh-Fl0NDHee7z5XEVuVrFOQ8ry8ssClOlh_SA819pb6wEcBQxP8ruOGS6oNDA4n1jvc7-4JGc7wqGtVcbEV8vm9Tb8IzhMBV7A?key=jkGICFX4nGT4vTKLRKM2xqOP

 

👉 Tanah di Perbukitan Dijual Freehold di Ubud - BHI1291

 

Sebaliknya, lahan tidak bisa dibagi adalah tanah yang harus tetap utuh. Seluruh lahan diperlakukan sebagai satu kesatuan dan tidak dapat dipecah menjadi sertifikat atau kepemilikan terpisah. Hal ini bisa terjadi karena ukuran tanah, lokasi, atau aturan lokal tertentu. Anda tidak perlu pusing soal teknis hukumnya—yang penting, tanah ini tidak bisa secara legal dipecah menjadi bagian-bagian terpisah.

 

Kenapa Hal Ini Penting Bagi Investor

 

Apakah tanah bisa dibagi atau tidak akan memengaruhi fleksibilitas Anda dalam mengelola dan memaksimalkan investasi di pasar properti Bali yang unik.

1. Banyak Pilihan Pengembangan (Lahan Bisa Dibagi)

Memiliki tanah yang bisa dibagi memberi Anda ruang untuk strategi pengembangan yang kreatif. Misalnya, investor membeli tanah seluas 20 are (2.000 m²) di Pererenan atau Umalas, lalu membaginya menjadi empat bagian masing-masing 5 are, dan membangun beberapa vila mewah—untuk dijual, disewakan jangka panjang, atau disewakan harian.
Strategi ini sangat efektif di Bali, di mana permintaan vila sewa terus meningkat. Dengan membangun klaster vila yang terencana untuk keluarga, digital nomad, atau wisatawan, Anda dapat meningkatkan nilai dan potensi ROI (return on investment) secara signifikan.

2. Visi Proyek Tunggal (Lahan  yang Tidak Bisa Dibagi)

Sebaliknya, lahan yang tidak bisa dibagi sangat cocok bagi investor yang ingin membangun proyek besar seperti vila tepi pantai, hotel butik, atau tempat retreat kesehatan. Ini seperti sebuah kanvas besar untuk satu proyek yang kuat dan eksklusif. Meskipun tidak bisa dibagi, tanah seperti ini bisa memiliki nilai premium karena ukurannya yang luas dan eksklusif.

 

Catatan Penting: Selalu Konfirmasi ke Pemilik Tanah

 

Investor perlu memahami bahwa proses pengajuan dan dokumen pemecahan lahan hanya bisa dilakukan oleh pemilik tanah, bukan pembeli. Maka dari itu, sebelum membeli, Anda wajib menanyakan kepada pemilik atau agen resminya apakah lahan tersebut bisa dibagi dan apakah proses hukum sudah dilakukan.

Jangan mengasumsikan bahwa karena lahannya besar, maka pasti bisa dibagi. Bisa jadi ada batasan hukum, administratif, atau zonasi—terutama di kawasan populer seperti Canggu, Bingin, atau Ubud. Hal-hal seperti ini perlu diklarifikasi sejak awal.

 

Contoh: Menambah Nilai dari Proses Pemecahan

 

Bayangkan seorang investor membeli tanah 15 are di Tumbak Bayuh. Alih-alih membangun satu vila besar, ia membagi tanah tersebut menjadi tiga bagian masing-masing 5 are. Satu bagian digunakan sendiri, dua bagian lainnya dijual atau disewakan ke developer lain.
Dengan begitu, ia tidak hanya mendapat kembali sebagian besar modal awal, tapi juga membuka peluang pendapatan jangka panjang.

 

Dalam pasar properti mewah Bali yang terus berkembang, lahan bisa dibagi menawarkan fleksibilitas, potensi pertumbuhan, dan aliran pendapatan yang beragam, sementara lahan tidak bisa dibagi menjanjikan eksklusivitas dan kesatuan visi. Yang satu cocok untuk pertumbuhan modular, yang lain cocok untuk proyek tunggal yang kuat.

Apa pun jalur yang Anda pilih, pastikan semuanya dimulai dengan kejelasan. Bicaralah dengan pemilik tanah atau agen properti Anda, verifikasi status pembagian lahan, dan pastikan bahwa rencana investasi Anda sesuai dengan masa depan yang Anda bayangkan.

 

Share This Article

Lahan Bisa Dibagi vs. Tidak Bisa Dibagi di Bali: Apa yang Perlu Diketahui Investor Baru

Table of Content

Topic Categories

Topic Tags

Relevant Articles you may like

placeholder image

6 Hal yang Harus Anda Ketahui Sebelum Membeli Properti di Bali

Tips Properti Bali March 09, 2022

Insights yang perlu Anda ketahui tentang properti di Bali

 

Berinvestasi di real estate Bali adalah topik trendi lama di kalangan WNA, dan tidak mengherankan mengingat pariwisata pulau Dewata ini terus tumbuh lebih besar dan pasar sewa akomodasi makmur berkat hal itu. Bali merupakan tujuan liburan favorit selama beberapa dekade dan kemungkinan akan tetap seperti itu untuk waktu yang sangat lama, bisa dilihat warga asing dari seluruh dunia berbondong-bondong membeli properti untuk tempat tinggal permanen atau investasi. Pasar properti di Bali berperforma sangat baik dalam beberapa tahun terakhir dan para investor yakin bahwa kedepannya akan lebih baik lagi, itulah sebabnya masih banyak pemain baru yang masuk ke dalam industri ini hingga sekarang.

 

Maka dari itu, kami sangat memahami jika Anda tertarik untuk membeli properti di Bali dan kami akan memandu Anda melalui seluruh proses untuk mendapatkan sebagian dari surga ini. Berikut hanyalah beberapa pertanyaan penting yang harus Anda tanyakan sebelum menghabiskan tabungan yang dikumpulkan dengan susah payah ke dalam investasi, dan kami akan memberikan jawaban singkat untuk masing-masing pertanyaan.

 

 

Apakah membeli properti di Bali menguntungkan?

Bali adalah tempat yang menakjubkan untuk membeli properti baik untuk rumah kedua atau investasi, karena pulau ini tidak hanya penuh pesona tetapi juga potensi yang belum dimanfaatkan. Bali sudah berkali-kali dinobatkan sebagai destinasi terbaik dunia oleh TripAdvisor, dan Forbes bahkan menobatkan Canggu sebagai tempat terbaik ke-4 untuk tinggal dan berinvestasi di dunia pada tahun 2019. Salah satu keuntungan berinvestasi di Bali selain dari potensi return yang besar dan permintaan sewa liburan yang tinggi adalah orang asing dapat berinvestasi tanpa memiliki kewarganegaraan Indonesia—dan topik ini jauh lebih sederhana daripada yang terlihat.

 

Villa sangatlah bagus untuk investasi karena perkiraan ROI rata-rata di Bali berada di sekitar 8-12% tergantung pada lokasi, Seminyak menawarkan potensi return terbaik diikuti oleh tetangganya Canggu. Harga properti di Pererenan dan Cemagi telah meningkat tajam dalam beberapa tahun terakhir, maka dari itu sangat disarankan untuk berinvestasi di sana lebih awal selagi harganya masih terjangkau.

 

 

Dimana saya harus membeli properti di Bali?

Pertama, Anda harus mengidentifikasi tujuan Anda. Apakah Anda membeli properti untuk investasi, tempat tinggal pribadi, atau keduanya? Jika Anda berencana untuk menetap, pertimbangkan untuk membeli vila untuk dijual di Umalas atau Canggu. Area tersebut sangat populer di kalangan ekspatriat karena adanya sekolah internasional, bank, gym, fasilitas kesehatan, dan supermarket. Vila di Ubud atau Sanur adalah pilihan tepat untuk masa pensiun karena kawasan ini menawarkan suasana yang lebih dewasa dan aksesibilitas yang serupa. Untuk pemandangan yang benar-benar menakjubkan tidak seperti di tempat lain, belilah properti di daerah Uluwatu, di mana Anda dapat menikmati pemandangan laut dari atas bukit.

 

Jika Anda hanya berfokus pada investasi untuk return investasi cepat, maka tidak ada salahnya membeli properti di Seminyak, Canggu, atau Pererenan dimana usaha sewa vila sangat menguntungkan. Untuk kombinasi gaya hidup dan investasi yang seimbang, Berawa menawarkan yang terbaik dari kedua dunia karena merupakan area yang paling diinginkan di Bali dan pasar sewa vilanya berkembang dengan pesat. Vila dijual di Berawa banyak dicari karena kedekatannya dengan pantai, beach club, restoran dan banyak atraksi lainnya, sehingga memungkinkan mereka untuk mematok harga sewa yang lebih tinggi daripada daerah sekitarnya.

 

 

Properti apa yang harus saya beli?

Apakah sebaiknya berinvestasi di tanah, vila baru, atau rumah bekas? Jika Anda telah tinggal di Bali cukup lama dan memahami pasar real estate nya, pertimbangkan untuk berinvestasi tanah dan kemudian membangun di atasnya. Membangun bisa jadi lebih murah daripada membeli vila namun sangat sulit dan mahal untuk menemukan plot kecil (3 are atau kurang) jika Anda hanya membangun satu properti. Terlepas dari Anda memutuskan untuk membangun atau membeli vila untuk disewakan jangka pendek atau tahunan, kunci untuk menjalankan bisnis sewa yang sukses adalah bekerja sama dengan agen real estat dan perusahaan manajemen yang kredibel.

 

Jika Anda tidak ingin menjadi tuan tanah atau lebih suka menjual daripada menyewakan, Anda dapat membeli vila off-plan untuk dijual lagi setelah dibangun. Membeli properti off-plan berarti Anda membeli sebelum atau selagi propertinya dibangun dengan harga yang lebih rendah, dan kemudian Anda dapat menjualnya lagi dengan harga lebih tinggi setelah vilanya selesai. Ada lebih banyak risiko dalam membeli off-plan dibandingkan dengan membeli vila yang sudah jadi, tetapi membeli dari agen terpercaya dan developer bereputasi adalah kunci untuk jenis investasi ini.

 

Bagaimana dengan berinvestasi untuk pendapatan pasif? Properti turnkey adalah jawabannya. Jenis properti ini ditawarkan dengan program manajemen yang akan menangani operasi, pemeliharaan, penjualan, dan pemasaran vilanya, sementara pemilik diizinkan untuk tinggal di properti selama durasi tertentu setiap tahun. Dengan begitu, Anda akan memiliki rumah liburan dengan layanan lengkap yang menghasilkan pendapatan sewa tanpa harus angkat jari.

 

 

Berapa biaya untuk membeli properti di Bali?

Seperti yang telah dibahas pada artikel sebelumnya, harga villa modern yang baru dibangun di atas tanah seluas 3 are di Berawa yang ditawarkan dengan masa sewa 25 tahun mulai dari $300.000 sedangkan harga tanah di daerah tersebut berada di sekitar $1000-$1700 per are per tahun. Harga properti di kawasan wisata seperti Seminyak, Kuta dan Canggu sangat tinggi, maka dari itu Anda harus mempertimbangkan daerah seperti Padonan, Babakan, Pererenan, Cemagi, atau Tumbak Bayuh untuk pilihan murah.

 

Ada berbagai macam alternatif yang lebih terjangkau jika Anda tidak memiliki budget untuk membeli vila baru. Jika Anda tidak membutuhkan ruang yang besar, pertimbangkan untuk berinvestasi di apartemen karena Anda dapat menemukan apartemen bagus dengan harga antara $60.000-$150.000 di Canggu dan sekitarnya. Anda juga dapat memilih untuk membeli vila tua dan kemudian merenovasinya, yang tentunya akan memakan waktu lebih lama tetapi dapat menghemat banyak uang. Terlepas dari opsi mana yang Anda pilih, Anda masih bisa berinvestasi dengan budget $150.000 atau kurang.

 

Properti mewah dan tepi pantai berharga mahal (mulai dari $500.000 ke atas) tetapi harga tersebut masuk akal karena harga sewa dan tingkat huniannya lebih tinggi. Sangat sulit untuk menemukan vila tepi pantai yang dijual di Bali karena mereka cukup mudah untuk disewakan dan pemiliknya tidak akan rela menjual investasi menguntungkan seperti itu. Vila mewah dijual lebih mudah untuk ditemukan, tetapi Anda perlu menilai finansial properti tersebut terlebih dahulu untuk menentukan apakah itu investasi yang baik atau tidak. Salah satu caranya adalah dengan meminta proyeksi ROI dari developer atau agen real estat yang melisting properti tersebut.

 

Perlu dicatat bahwa Anda juga harus memperhitungkan pajak transfer 5% untuk pembelian hak milik dan biaya notaris. Rumah mewah dengan harga ~$1,38 juta ke atas dan kondominium dengan harga ~$690.000 ke atas dikenakan pajak penjualan barang mewah 20%.

 

 

Bagaimana cara membeli properti di Bali?

Proses jual beli properti di Bali bisa aman dan mudah jika Anda bekerja sama dengan mitra terpercaya untuk mengamankan investasi Anda. Sistem hukum Indonesia sangat berbeda dan Anda harus mendapatkan nasihat hukum yang baik sebelum mengambil keputusan apa pun. Agen real estat profesional adalah tempat yang tepat karena mereka dapat memandu Anda melalui proses transaksi, menunjuk penasihat hukum yang andal, memberikan saran investasi yang berguna, dan menemukan properti yang sesuai dengan kriteria pencarian Anda serta membantu Anda menyewakan atau menjual kembali properti tersebut di kemudian hari.

 

Hindari membeli properti dari sumber yang meragukan dan menggunakan metode berisiko seperti perjanjian nominee, satu-satunya pendekatan yang aman untuk membeli properti adalah dengan menyewa atau melalui perusahaan penanaman modal asing (PT PMA). WNA berhak untuk menyewa properti di Indonesia, sedangkan mendirikan PT PMA membutuhkan banyak sumber daya tetapi memberikan kebebasan yang lebih besar dan perlindungan yang lebih baik.

 

 

Apa langkah selanjutnya?

Duduk, santai, dan nikmati kehidupan di pulau dewata. Anda dapat mempertimbangkan untuk menyewakan vila Anda sesekali ketika Anda pergi ke luar negeri untuk mendapatkan cash flow, dengan begitu properti Anda tidak akan ditinggalkan tanpa pengawasan selama Anda pergi. Jika Anda memilih untuk menjual rumah di masa depan, valuasi dari agen real estat akan memberikan pencerahan terkait harga properti Anda sesuai dengan situasi pasar. Anda pun dapat memasang harga yang tepat dan akan meningkatkan kemungkinan penjualan dengan cepat.

 

Lebih baik menyewa manajer properti atau mengelola penyewaan secara mandiri? Menangani penyewaan properti membutuhkan perhatian terus-menerus dan tidak semua orang punya waktu atau energi untuk itu. Untuk pengalaman yang tidak ribet, sangat disarankan untuk memakai jasa perusahaan manajemen yang terpercaya yang akan memastikan properti Anda dikelola dengan baik dengan memberikan dukungan penuh waktu termasuk penjualan, pemasaran, dan dukungan operasional, sehingga Anda dapat fokus pada hal lain dan menikmati pendapatan pasif dari properti Anda.

 

Untuk informasi lebih lanjut tentang berinvestasi di properti Bali atau hal-hal terkait real estat, jangan ragu untuk menghubungi kami karena kami dengan senang hati akan membantu.

placeholder image

Hindari 5 kesalahan umum ini saat membeli tanah di Bali

Tips Properti Bali February 15, 2023

Tips membeli tanah di Bali dari ahlinya

 

Membeli tanah di Bali bisa menjadi pengalaman yang menyenangkan dan bermanfaat, tetapi juga memiliki tantangan dan risiko tersendiri. Untuk membantu Anda membuat keputusan yang tepat dan menghindari kesalahan yang merugikan, berikut lima kesalahan umum yang harus diperhatikan saat membeli tanah di Bali.


 

Tidak memverifikasi akses jalan ke properti 

 

Saat membeli properti, akses jalan bisa sepenuhnya atau sebagian milik pribadi, penting untuk memastikan statusnya sebelum memutuskan. Properti yang harganya jauh lebih rendah daripada properti yang sebanding mungkin tidak memiliki akses jalan. Hal ini dapat menyebabkan pengeluaran yang mahal, seperti membeli sebagian properti tetangga untuk mendapatkan akses ke tanah tersebut.

 

Jika Anda memeriksa tanah yang tidak memiliki akses jalan, maka Anda harus memastikan bahwa Anda memiliki ruang yang cukup untuk membangun jalan Anda sendiri atau Anda mungkin harus membuat kesepakatan dengan tetangga Anda untuk mendapatkan akses bersama ke jalan yang sudah ada. Berkonsultasi dengan agen real estat lokal dapat membantu memastikan bahwa Anda mengetahui potensi masalah dan dapat mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk mengamankan akses ke properti Anda. Tim konsultan kami siap membantu Anda dengan masalah apa pun yang mungkin Anda miliki terkait akses jalan dan masalah terkait properti lainnya di Bali.

 

Anda harus jeli dengan akses jalan ke properti yang akan Anda beli di Bali

Photo from iStock Photo

 

Verifikasi aturan pajak yang berlaku untuk transaksi real estat di Bali 

 

Sangat penting untuk mengetahui aturan pajak dalam hal transaksi real estat di Bali. Jika Anda membeli tanah hak milik, maka Anda harus membayar pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan sebesar 5% dari harga pembelian. Anda dapat membaca lebih lanjut tentang pajak dan info penting lainnya tentang peraturan properti di Bali di sini.


 

Ketika membeli tanah di Bali, regulasi pajak juga wajib Anda ketahui

Photo from iStock Photo

 

Tidak memperhatikan batasan zonasi saat membeli properti di Bali 

 

Semua tanah di Bali tunduk pada peraturan zonasi yang mengatur jenis kegiatan dan pembangunan yang dapat Anda lakukan di atasnya. Zona yang biasanya Anda temui adalah Pemukiman, Pariwisata, Pemerintah, dan Pertanian, yang biasanya disebut sebagai zona hijau. Sebagai pengingat, Anda mungkin ingin mencatat, tidak mungkin untuk mendapatkan izin bangunan untuk tanah yang terletak di zona hijau.

 

Perlu diingat bahwa zonasi suatu wilayah dapat berubah dari waktu ke waktu, dan cara terbaik untuk memeriksanya adalah dengan menghubungi kantor pemerintah daerah setempat.

 

Untuk memastikan bahwa kegiatan yang Anda maksudkan sesuai dengan peraturan zonasi, disarankan untuk mencari bimbingan dari para ahli. Di Bali Home Immo, kami dapat membantu dan memperkenalkan penasihat hukum yang akan membantu menavigasi peraturan zonasi di Bali dan memberi tahu Anda tentang kesesuaian zonasi untuk kegiatan yang Anda rencanakan.


 

Zonasi tanah bisa menjadi bagian yang rumit ketika Anda membeli tanah di Bali

Photo from iStock Photo

 

Tidak memiliki mitra real estat yang tepat untuk melakukan penelitian yang tepat

 

Saat akan membeli tanah di Bali, Anda harus memastikan bahwa Anda memiliki mitra real estate yang handal dan berpengalaman. Orang ini harus memiliki pengetahuan tentang tren pasar lokal dan dapat melakukan penelitian yang tepat atas nama Anda untuk memastikan Anda melakukan investasi yang menguntungkan. Mitra real estat yang baik juga akan dapat bernegosiasi atas nama Anda, dengan pengalaman kasus nyata di lokasi yang sama dengan properti yang Anda tuju, semua ini untuk memastikan Anda mendapatkan penawaran terbaik.


 

Memiliki agen properti yang berpengalaman di Bali akan membuahkan hasil jika Anda membeli tanah di Bali

Photo from iStock Photo

 

Tidak memilih mitra hukum & notaris yang tepat 

 

Apa pun yang berhubungan dengan hukum dapat dengan mudah menjadi hal yang memusingkan tanpa mitra yang tepat. Itulah mengapa memilih mitra hukum yang berpengalaman adalah hal yang paling penting untuk mendapatkan uji tuntas yang jelas atas tanah Anda. Ini termasuk membuat kontrak, meninjau akta kepemilikan, dan memastikan transaksi sesuai dengan semua hukum dan peraturan yang relevan, seperti yang telah kami sebutkan di daftar sebelumnya.

 

Mitra hukum akan membantu Anda dalam setiap proses pembelian tanah di Bali

Photo from iStock Photo

 

Menghindari lima kesalahan umum ini akan memastikan pengalaman Anda ketika membeli tanah di Bali berjalan lancar dan bebas dari stres. Sebagai agen properti pertama di Canggu, tim ahli kami telah membantu para pencari properti selama lebih dari 13 tahun untuk menemukan rumah dan investasi yang ideal di Bali. Hubungi kami untuk jadwal konsultasi dengan tim ahli kami.



 

Penafian: Informasi yang terkandung dalam konten ini dimaksudkan untuk tujuan informasi umum saja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat hukum. Pembaca sangat disarankan untuk mencari penasihat hukum profesional untuk pertanyaan atau masalah khusus mengenai pembelian tanah di Bali, termasuk namun tidak terbatas pada peraturan pajak dan zonasi. Penulis dan Bali Home Immo tidak bertanggung jawab atas segala konsekuensi atau kerusakan yang timbul dari ketergantungan pada informasi yang diberikan dalam konten ini
placeholder image

Apakah Investasi Properti di Bali Menguntungkan?

Tips Properti Bali March 17, 2025 10 Min Read

Mengapa Banyak Orang Berinvestasi di Properti Bali?

 

Bali adalah salah satu destinasi wisata paling terkenal di dunia, dikenal dengan pemandangan alamnya yang indah, budaya yang kaya, dan komunitas ekspat yang terus berkembang. Dengan jutaan wisatawan yang datang setiap tahun, pulau ini menjadi daya tarik bagi investor properti yang ingin mendapatkan keuntungan. Banyak orang membeli vila untuk disewakan kepada wisatawan, sementara yang lain membeli tanah atau properti dengan harapan nilainya meningkat di masa depan.

Tapi, apakah investasi properti di Bali benar-benar menguntungkan? Jawabannya tergantung pada beberapa faktor utama, seperti pertumbuhan pariwisata, potensi pendapatan sewa, dan risiko yang terlibat. Artikel ini akan membahas semua aspek tersebut secara objektif untuk memberikan gambaran yang jelas bagi calon investor.

 

1. Pengaruh Pertumbuhan Pariwisata terhadap Pasar Properti Bali

 

Industri pariwisata yang kuat secara langsung mendukung pasar properti yang menguntungkan. Ketika jumlah wisatawan meningkat, permintaan akan akomodasi juga naik, menjadikan sewa vila jangka pendek sebagai pilihan menarik bagi investor.

 

Pertumbuhan Pariwisata Bali dan Dampaknya pada Properti Sewa

 

 

AD_4nXeF6LjEX5GMUS1jePXtluW3HyUskQYszD0UimQ9LJMCycgb1tku_rIsME2vkRvoFeht_SswIc8X7zpEtMLEF42ZDCqvXvfVFWabMm6NGE06nx10WxUMFTfzg7FBS4k6jXg1DYQK?key=Nyd9czL4e_LYlIN9ZZnLX-SQ

AD_4nXfftPRDL_MqT6POV0p5_ncVapg58GpDPfuIoAQ7D_NkVZ6oZZ3Rg62cTtsoymsBj6in-3d-cZ6CNh7FVl_D1_oVGGwVslbMmZKGqx7K5z7gVkoBigNVofuo_9d-DMjGFbkgjxAK2Q?key=Nyd9czL4e_LYlIN9ZZnLX-SQ


 

Pariwisata di Bali telah pulih dengan kuat setelah pandemi, dengan jumlah wisatawan mancanegara terus meningkat setiap tahunnya. Menurut Bali Tourism Board, lebih dari 5,2 juta wisatawan internasional mengunjungi Bali pada tahun 2023. Tren ini diperkirakan akan terus berlanjut, meningkatkan nilai properti sewaan.

Permintaan akan vila pribadi dan rumah liburan jangka pendek terus meningkat di area populer seperti Canggu, Uluwatu, dan Pererenan, di mana banyak wisatawan lebih memilih akomodasi privat dibandingkan hotel.


AD_4nXfRDeYdL1j3PdsgZhaHIWZzzaRc0gn2bLA9UDdCW7cvRsYQ1yViYFIAoLetHLNOi9zFfCUWJ3oUgX6kjBAXulRoKFm-Ap2cXIfiJPWdjZnriV1qGNteOj41iVZPm9mOldEcRSQA?key=Nyd9czL4e_LYlIN9ZZnLX-SQ
 

Selain itu, meningkatnya jumlah digital nomad dan wisatawan jangka panjang juga mendorong permintaan sewa vila bulanan, menciptakan pasar yang stabil dan menguntungkan bagi investor.

Pemerintah Indonesia juga sedang berinvestasi dalam proyek infrastruktur, seperti pembangunan Bali Light Rail Transit (LRT), yang akan meningkatkan akses transportasi di seluruh pulau. Pengembangan ini diperkirakan akan meningkatkan nilai properti, terutama di area yang dekat dengan jalur utama transportasi.

Dengan meningkatnya jumlah wisatawan dan permintaan akomodasi, investor memiliki peluang besar untuk mendapatkan pendapatan pasif dari properti sewaan, baik jangka pendek maupun panjang.

 

2. Potensi Pendapatan Sewa: Berapa yang Bisa Dihasilkan Investor?

 

Salah satu alasan utama investor memilih Bali adalah tingginya tingkat pengembalian sewa dibandingkan lokasi lain di Asia Tenggara. Properti sewaan, terutama vila mewah dan akomodasi jangka panjang untuk ekspat, dapat menghasilkan pendapatan yang signifikan.

 

Berapa Pendapatan Sewa yang Bisa Diharapkan?

 

Bali merupakan salah satu pasar properti paling menguntungkan di Asia Tenggara, dengan tingkat pengembalian sewa yang tinggi untuk akomodasi jangka pendek maupun panjang.

Menurut data dari Bukit Vista, perkiraan pengembalian sewa di Bali adalah:

  • 8% - 15% per tahun untuk sewa jangka pendek (Airbnb, vila liburan)
  • 6% - 10% per tahun untuk sewa jangka panjang (ekspat, digital nomad)

 


AD_4nXfJX5bxqXVLwnORbpwEoH5XR2KFGCrUvQq_u7qVcQAKf1PKxhWiVu8c97b-03pXvCXiZ_9rR2wZQ-uhrAk7JH-gLuCYDeWSWNpUKZxYeNb8SwRSCQ_NGCkkjVQyffyvA64pYTBquQ?key=Nyd9czL4e_LYlIN9ZZnLX-SQ

 

Analisis terbaru pasar sewa di Canggu menunjukkan bahwa tarif sewa harian meningkat +30,46% dari tahun 2022 hingga 2024, yang mencerminkan lonjakan permintaan, terutama untuk vila yang lebih besar.

Pendapatan total dari sewa juga meningkat +40,32% dalam dua tahun terakhir, menunjukkan bahwa investor dapat mengharapkan penghasilan tahunan yang lebih tinggi, terutama untuk vila dengan 5 kamar tidur atau lebih.

 

3. Simulasi Pendapatan Sewa – Berapa Keuntungan yang Bisa Dicapai?

 

Sebagai contoh, misalkan Anda membeli vila 2 kamar tidur di Canggu seharga $250.000, lalu menyewakannya dengan tarif $150 per malam setelah dipotong biaya platform dan pajak. Jika tingkat okupansi mencapai 75%, berarti vila tersebut ditempati sekitar 274 malam per tahun.

Total pendapatan kotor tahunan: $41.000

Namun, ada beberapa biaya yang perlu diperhitungkan:

- Biaya Manajemen Properti: 20% - 30% dari pendapatan sewa ($10.250 per tahun jika diasumsikan 25%)

- Pemeliharaan & Utilitas: Termasuk biaya kebersihan, perawatan kolam renang, listrik, air, dan perbaikan kecil (~$4.000 per tahun)

- Pajak Sewa: Antara 10% - 20% tergantung struktur kepemilikan. Dengan asumsi 15%, pajaknya sekitar $6.150 per tahun

 

Keuntungan Bersih:

- Sebelum pajak: $26.750 per tahun (10.7% return)

- Setelah pajak: $20.600 per tahun (8.2% return)

 

Faktor yang memengaruhi pendapatan sewa:

- Lokasi Strategis: Area seperti Canggu, Pererenan, dan Uluwatu menarik lebih banyak wisatawan dan memiliki tarif sewa lebih tinggi.

- Tipe Properti: Vila modern dengan kolam renang pribadi cenderung memiliki tingkat okupansi lebih tinggi dan tarif lebih mahal.

- Manajemen & Pemasaran: Properti yang dikelola secara profesional di platform seperti Airbnb dan Booking.com lebih mudah mendapatkan penyewa.

 

4. Cara Mengurangi Risiko dan Melindungi Investasi

 

AD_4nXfm5pcLU2STfVGVQa6KrvsHPLs4EHgSdrKOh2vMy-4YL_D_1RkjmQAqNzgmoDyqaZSDhAvyE4juYe_epMjTwe7KKvUL8khpH_LroUpdXAcWWYuJNDQR5zWFMsuJJfE0tsdWNFeMYA?key=Nyd9czL4e_LYlIN9ZZnLX-SQ

 

Bekerja dengan Agen Properti Terpercaya

Agen seperti Bali Home Immo dapat membantu menemukan properti yang legal, menegosiasikan kontrak sewa, dan menghindari potensi masalah hukum.

Gunakan Struktur Kepemilikan yang Legal

Hindari skema nominee yang berisiko. Pilih opsi kepemilikan leasehold atau PT PMA (untuk kepemilikan freehold bagi investor asing). Konsultasikan dengan tim hukum untuk memastikan kepatuhan terhadap regulasi Indonesia.

Kelola Properti Secara Profesional

Mempekerjakan manajer properti yang andal akan membantu menjaga tingkat okupansi, memastikan properti terawat, dan memberikan pengalaman menginap yang baik bagi tamu, sehingga pendapatan sewa tetap stabil.

 

Jadi, Apakah Investasi Properti di Bali Menguntungkan?

 

Ya, investasi properti di Bali bisa sangat menguntungkan, asalkan dilakukan dengan strategi yang tepat. Pertumbuhan pariwisata yang pesat, tingkat pengembalian sewa yang tinggi, dan permintaan yang terus meningkat untuk akomodasi mewah menjadikan Bali sebagai pasar yang menarik bagi investor.

Namun, keberhasilan investasi bergantung pada pemilihan lokasi yang tepat, kepatuhan hukum, dan manajemen properti yang baik. Menghindari risiko seperti masalah kepemilikan dan pengelolaan yang buruk sangat penting agar investasi tetap menguntungkan.

Bekerja sama dengan agen terpercaya seperti Bali Home Immo memastikan proses investasi yang aman dan lancar. Dengan memilih properti di lokasi yang diminati, memastikan aspek hukum terpenuhi, dan menggunakan strategi pemasaran yang tepat, investor dapat meraih keuntungan jangka panjang dari pasar properti Bali.

Tertarik untuk berinvestasi? Jelajahi daftar properti eksklusif kami dan dapatkan panduan dari tim ahli kami!

 

About Bali Home Immo

Established in 2009, Bali Home Immo is the first real estate agency in Canggu with more than 7000 Bali properties listed in its database. Bali Home Immo (PT. Bali Properti Kontruksi) is a licensed property agency (SIUP-P4 certified) located in Bali, Indonesia and have been successfully operating as a trustworthy and reputable real estate agency with more than 13 years of experience. Long-standing partnerships and a committed, dedicated team are the driving force behind the work that takes place every day at Bali Home Immo.

As a member of the Real Estate Broker Association of Indonesia (AREBI), Bali Home Immo Property offers luxury real estate across the region to a local and international client base. Catering to a wide range of property requests, the team will ensure they can find a property, land or residential listing, to match each client’s personal requirements.

We have curated a wide selection of properties ranging from the land for sale, villas for sale and rent, as well as commercial space rental in Bali's most in-demand areas including Canggu, Seminyak, Pererenan, Umalas, and Uluwatu. Not only Bali, but our connection also reaches other popular destinations in Indonesia including Gili Islands, Lombok, Labuan Bajo, and more.

We also provide professional marketing services that will showcase the best of your Bali properties to more than +160k social media followers and maximise the potential to find buyers looking at villas for sale in Bali. With a thorough knowledge of the Bali property market inside-out, we deliver the most professional and data-driven valuation of your property at the most competitive price for your Bali properties.

Our expertise in the local market and extensive network affiliated with 93 local and international partners including Goplaceit.com, Rumah123, Kangaloo, Luxury Estate, and many more will also help you bring global exposure to your real estate investment and find your dream Bali property. Looking to buy villas for sale in Bali? Check out our online catalogue of Bali real estate and follow us on social media for updates.