Apa Itu Aturan Zonasi Properti di Bali? Panduan untuk Pembeli dan Investor

Keindahan alam Bali dan industri pariwisatanya yang terus berkembang menjadikannya salah satu destinasi utama untuk investasi properti. Namun, sebelum membeli atau mengembangkan tanah, sangat penting untuk memahami aturan zonasi. Peraturan zonasi menentukan jenis bangunan atau bisnis apa saja yang diperbolehkan di area tertentu, guna menjaga pertumbuhan berkelanjutan dan kelestarian lingkungan.

Sistem zonasi di Bali diberi kode warna untuk memudahkan identifikasi penggunaan lahan yang diizinkan. Berikut panduan lengkap setiap kategori zonasi, batasannya, dan bagaimana penggunaannya:

1. Zona Hijau: Lahan Pertanian dan Konservasi

Zona ini diperuntukkan bagi kegiatan pertanian dan konservasi, bertujuan menjaga keindahan alam Bali serta kelangsungan tradisi bercocok tanam.

Batasan:

1. Tidak diperbolehkan membangun fasilitas komersial atau pariwisata (seperti hotel, vila, toko, atau kantor).
2. Rumah tinggal hanya boleh dibangun oleh WNI dengan status Hak Milik dan wajib ditempati sendiri, tidak boleh disewakan atau digunakan untuk bisnis.
3. Tanah tidak boleh dikonversi menjadi non-pertanian.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Pertanian, perkebunan, dan peternakan.
2. Agribisnis ramah lingkungan dengan izin khusus (misalnya pertanian organik, kunjungan edukatif).
3. Rumah tinggal pribadi untuk WNI (bukan untuk disewakan).

2. Zona Kuning: Lahan Permukiman

👉 Townhouse Modern 2 Kamar Tidur di Dalam Kompleks Dekat Pantai Nyanyi - RF5975E

Zona ini diperuntukkan untuk perumahan dan lingkungan hunian yang nyaman dan tertata.

Batasan:

1. Hanya boleh untuk bangunan tempat tinggal, bukan hotel, bisnis skala besar, atau fasilitas industri.
2. Maksimal dua hingga tiga lantai untuk menjaga tampilan kawasan.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Rumah pribadi dan kompleks perumahan.
2. Properti yang memiliki izin usaha wisata (Pondok Wisata) juga dapat dioperasikan di zona ini.

3. Zona Merah Muda (Pink): Lahan Pariwisata dan Perhotelan

👉 Vila Mewah 4 Kamar Tidur dengan Pemandangan Sawah Dijual Hak Sewa di Bali Batu Bolong - RF1249C

Zona ini ditetapkan khusus untuk mendukung industri pariwisata, seperti hotel, resort, dan bisnis berbasis wisata.

Batasan:

1. Rumah tinggal tidak diperbolehkan kecuali bagian dari hotel/resort.
2. Aktivitas pertanian dan konservasi dibatasi.
3. Harus mematuhi aturan sempadan seperti:

- Sungai: Jarak bangunan min. 15 meter dari tepi sungai.

- Pura: Jarak min. 50 meter, tergantung jenis dan nilai kesuciannya.

- Tebing: Jarak aman dari tepi, ditentukan berdasarkan survei geologi.

- Pantai: Umumnya min. 100 meter dari garis pasang tertinggi, sesuai aturan pengelolaan pantai setempat.
 

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Hotel, resort, dan vila untuk sewa harian.
2. Restoran, bar, dan tempat hiburan.
3. Bisnis berbasis wisata seperti agen tur, pusat selam, dan toko selancar.

4. Zona Merah: Lahan Komersial dan Industri

Zona ini disediakan untuk kegiatan bisnis dan pengembangan industri.

Batasan:

1. Bangunan tempat tinggal tidak diperbolehkan kecuali bagian dari proyek campuran.
2. Tidak diperbolehkan untuk pertanian atau konservasi.
3. Industri berat hanya di area industri khusus.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, bank, dan tempat hiburan.
2. Restoran, kafe, dan toko ritel.
3. Pabrik dan pusat logistik di kawasan industri.
    

5. Zona Oranye: Lahan Campuran

Zona ini memungkinkan perpaduan antara hunian, komersial, dan bisnis, biasanya berada di pusat kota atau area transisi.

Batasan:

Beberapa area membatasi aktivitas industri agar tidak menimbulkan polusi atau kebisingan.
 

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Bangunan campuran (toko di lantai bawah, hunian di atas).
2. Ruang kerja bersama, apartemen servis, atau hotel butik.
3. Ritel skala kecil, kafe, dan kantor dalam komunitas hunian.

6. Zona Coklat: Situs Budaya dan Warisan Suci

Zona ini ditujukan untuk pura, situs budaya, dan pelestarian warisan lokal.

Batasan:

1. Bangunan komersial dan hunian tidak diizinkan kecuali terkait aktivitas budaya.
2. Renovasi harus mengikuti aturan ketat untuk menjaga keaslian situs.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Proyek pelestarian budaya, museum, dan balai komunitas.
2. Pasar tradisional atau toko kerajinan (berkaitan dengan budaya lokal).
3. Wisata berbasis komunitas (lokakarya budaya, kunjungan pura, dll).
    

Cara Mengecek Zonasi Tanah di Bali

1. Ajukan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang)

PKKPR adalah dokumen utama yang menunjukkan:
✅ Jenis zonasi tanah
✅ Jenis bangunan/kegiatan yang diizinkan
✅ Persentase luas lahan yang dapat dibangun (KDB & KLB)

PKKPR wajib dimiliki sebelum mengajukan IMB (sekarang PBG) atau SLF. Dulu masyarakat hanya mengandalkan ITR, tapi saat ini PKKPR menjadi acuan hukum resmi.
📌 Tips: Ajukan PKKPR sebelum membeli tanah untuk menghindari kesalahan investasi.

2. Minta Sertifikat Zonasi (ITR - Izin Tata Ruang)
Dokumen resmi yang menunjukkan fungsi lahan dan penggunaannya. Dapat diperoleh dari:

- Pemerintah Provinsi Bali

- Kantor kabupaten tempat properti berada
 

3. Gunakan Peta Zonasi Online
Beberapa wilayah menyediakan peta zonasi online, namun belum tersedia untuk seluruh Bali.

4. Konsultasi dengan Notaris (PPAT) atau Ahli Hukum
Jika ragu, konsultasikan dengan notaris resmi atau pengacara properti sebelum membeli tanah.

5. Kunjungi Kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional)
BPN menyediakan data legalitas dan zonasi tanah secara resmi dan lengkap.

6. Bekerja dengan Agen Properti Tepercaya
Agen properti profesional memahami peraturan zonasi dan memastikan listing yang mereka tawarkan legal dan sesuai peruntukan.

🔗 Info resmi: https://baliprov.go.id

Aturan Bangunan Umum yang Berlaku di Seluruh Bali

Selain klasifikasi zonasi dan sempadan, berikut aturan yang berlaku di semua zona:

1. Wajib Arsitektur Bali

👉 Villa Mewah 5 Kamar Tidur yang Luas Dijual di Seminyak – RF4557

Semua bangunan wajib mengadopsi unsur arsitektur Bali. Ini bukan sekadar estetika, tapi aturan hukum untuk menjaga identitas dan nilai spiritual Bali.
Elemen yang diwajibkan:

- Angkul-angkul (gerbang Bali)

- Aling-aling (tembok penyekat)
- Atap dan ornamen khas Bali
⚠️ Tanpa elemen ini, izin bangunan (PBG) bisa ditolak atau dicabut.
 

2. Batas Tinggi Bangunan Maksimal: 15 Meter

Bali menerapkan aturan tinggi bangunan maksimal 15 meter (dikenal sebagai "aturan pohon kelapa") untuk menjaga pemandangan alam dan kesakralan lanskap.
Pengecualian sangat terbatas dan hanya untuk fasilitas strategis seperti:

- Rumah sakit

- Bandara
- Fasilitas khusus dengan izin pemerintah provinsi

Bahkan hotel, resor, dan gedung apartemen pun harus mematuhi batasan ini, kecuali mereka memperoleh status pengecualian khusus—yang sangat jarang dan diawasi ketat.

Memahami peraturan zonasi di Bali sangat penting bagi investor, pembeli properti, dan pengembang. Dengan memastikan bahwa penggunaan lahan sesuai dengan regulasi zonasi, Anda dapat menghindari masalah hukum, melindungi investasi Anda, dan mendukung pembangunan yang berkelanjutan.

Jika Anda berencana membeli properti di Bali, selalu periksa klasifikasi zonasinya sebelum membuat komitmen apa pun. Berkonsultasilah dengan ahli hukum atau periksa ke otoritas setempat agar keputusan Anda aman dan tepat. Dan yang paling penting:

Untuk informasi resmi, selalu rujuk ke pemerintah daerah dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau agen properti berpengalaman agar terhindar dari informasi yang menyesatkan.